毛大庆：房屋“共享际”,未来社群经济的无限可能

在钛媒体2016T-ADGE的年度盛典上，优客工场创始人毛大庆坦言到，“互联网”这三个字，恐怕在未来的一年里会谈的越来越少，而沿着互联网所重组各种各样的资源，和重组的各种各样的生活方式，消费方式和社会组织方式会产生各种各样新的商业增长点。

毛大庆剖析了他的新项目：“共享际”。所谓“共享际”就是抓住现代人在北上广租房的痛点所提出的，除了一间睡觉的屋子外，把厨房、客厅、书吧都拿出来与别人共享。毛大庆把这总结为“社群经济”的无限可能。在他看来，通过独特的内容和精神内核把N群人聚合到一个空间中，读书、美食、家居等不同领域的爱好者们在此相遇，这是轻资产运营的一种新模式。当房地产的关键词从“增量”变成“存量”，对联合办公从业者们来说新机会也来了，即将被改造的或许不只有的你的工位，还有城市空间与生活方式。

以下为毛大庆演讲全文：

我这两天在跟国务院发展研究中心的前同事们交流，明年的宏观经济和微观经济的一些问题。宏观经济我想今天不用去谈，黑天鹅事件频出的年代我们都不知道会发生什么事。

微观经济的事走势，越来越清楚，往高科技方向去走，很多领域已经越来越清晰，比如说基因科学，明年我相信大家会听到非常有意思的突破话题，这两年开复老师也在大力鼓吹人工智能。

今天上午我们这几个人，再到我要说的事情，是跟存量的盘活，再利用有关。你看亚萍在盘活体育最大的存量市场。郎永淳谈的更多是一个非常非常传统的存量的资源市场。今天其实我要说的跟房子、跟城市有关，“互联网”这三个字，恐怕在未来的一年里会谈的越来越少，而沿着互联网所重组各种各样的资源，和重组的各种各样的生活方式，消费方式和社会组织方式会产生各种各样新的商业增长点。

今天我在这儿会进一步分享，我们在城市空间再利用，城市更新、城市再造、生活方式、生活方式内容再造上的进一步新的感悟。一年前我在钛媒体讲了联合办公、联合办公社群以及为什么，联合办公是今天的城市生活和城市工作的新物种种原因，今天想讲一下空间共享以及更多的内容放在一起的时候，你会看到一个城市空间会带来更多的增长内容。

中国的房地产市场，“内容”会迅速取代“功能”

谈城市空间的内容再造，城市空间的内容重组以及城市轻资产运营的时候，我们发现三个大的背景，一个是城市变了，一个是消费的人群变了，第三个是消费的方式和我们的消费组织模式变了。

第一个我们说房地产，中国的房地产进入下半场，房地产现在开会没人去了，赵何娟开会来了这么多，房地产开会屋里没有人。我以前从事房地产开会的时候比这多，现在没人了。现在听轻资产比听重资产的人多。房地产有哪四个变化，一个是量变到质变，第二是从销售红利在逐渐走向服务红利。第三个大都市圈的变化取代了人口向单一城市聚集的趋势，最后一个是存量。

我所在的行业里面有7次大的国家级调控，但是这一次调控才是真正房地产市场向着新的房地产再造过程的调控，而且这也是在整个国际金融形势，中国面对的整个经济裂变的过程中一次必然的国家性的手段。这个过程之后，我们向存量而不再是增量要价值。所以这里面我们看到的服务红利，“存量”这一些词都会变成下半场的关键词。

中国房地产150万亿的存量市场，将会再造出难以想象巨大的新经济模式和新消费模式。刚才我们三个中年创业的人，无论是亚萍、郎永淳还是我，其实我们选了三个都是行业空间市场巨大、变革空间巨大、原来的消费能力巨大的三个行业。 无论是金属消费、无论是体育消费还是我们的空间消费。

中国的房地产150万亿的存量房产将面对的巨大的内容再造的过程。所以我们说中国的房地产市场“内容”会迅速取代“功能”。我刚才跟亚萍谈了一个精神的问题，其实我们最近在谈真正的消费升级，我们说商业消费的升级已经开始从功能型消费向精神型消费转变，所以精神型商业将会逐渐取代功能型的商业，在这过程里面，内容的再造，将会变的非常重要，场景创造将会为差异化的内容空间带来新的发展。

我最近在欧洲走访，看到了从联合办公到联合剧场、联合会议、联合医疗、联合教育种种对空间再造的新模式，这里面为不动产插上翅膀的，特别重要的一个就是社群的产生和社群思维的产生。我个人认为社群思维其实才是互联网思维之后，真正的取代互联网思维具有强大生命力的思维模式。

再看看人的变化，我们说城市的消费主体或者我们社会消费主体在发生着巨大的变化。首先第一个消费主体从60后、70后，变成了85后和90后，乃至00后进入我们的消费市场。这一批人我们有一个共同的总结他们是有屏幕的一代，他们是对互联网像水、像电一样熟悉的一代人，这一代人对于资源的再利用，对于社会生产方式的再组织和传统的这一批消费人群是完全不同。所以新生代的消费者将会成为城市消费的主力军，这也是刚才亚萍谈到体育产业会被重新的再造和重新组织的必然性。

当然老龄化社会，就是上一批的消费主体60后、50后或者是70后这一批人将会依托支撑起一个强大的银发经济消费的时代。二孩政策给母婴消费的增加，包括农村消费在不断的增长，这都是消费主体的变化。

我们看看消费方式的改变，在新的消费人群进入市场之后，消费方式发生了如下的八种改变。一个是个性化，第二个定制化，第三个多种业态融合性的消费方式，我们昨天跟柳传志在谈IP杂交式的新的融合性消费的模式，线上、线下结合的消费模式。大家注意到最近阿里巴巴，特别是马云在若干次谈话里面提到，阿里巴巴不会更多谈电商，而会逐渐向线下转移，未来的消费线下和线上的结合会给不动产带来机会。

社群思维，是后互联网时代最高段位的思维方式

传统消费向新型消费、单点式消费向网状的消费都会引出社群，这是第三个重要的话题就是社群。

其实我们无论从联合办公、联合居住还是我最近在英国看了一个很好玩的项目，类似于798的园区改成了90多个剧场，我去走访他们的时候，他们告诉我没有一个剧场是他们真正用来卖票演戏，他们汇聚了一大批喜欢表演的人，每一个剧场其实都是可以为你自己去定制一场演出，你可以拿这剧场表演自己喜欢的歌剧，给自己孩子组织音乐会，你可以给自己的妈妈演一场他爱听的戏剧等等，所以的空间里全部是爱戏剧的人，他们是主角，他们是共享者，所以这样一个空间其实被赋予了新的内容，于是他们组织了最大线上社群，就是所有爱表演的人形成了一个巨大的戏剧表演的IP场地。

所以我们看到了一个精神型商业在逐渐取代功能型商业的时代。我们说精神为王的时代到来，人的精神追求成为了主流，社群思维是这时代，特别我认为社群思维是后互联网时代最高段位的思维方式，甚至于没有之一。

社群里面共同价值观组成了具有精神内核的品牌，我想这在创业，特别是生活方式的创业上我们有一个特别大的感悟，首先你能不能打造一个具有特定的精神内核的品牌，第二个能不能让这品牌逐渐成为具有穿透力和凝聚力的商业IP，在商业IP之后，你能不能为你的客户不断强化它的商业精神标签，从而产生强大的复制力和传播力。这是我们在做各种各样空间产品的时候，寻找人群非常重要的方向。

所以在社群经济的层面上，我们特别注重精神互助和家人的氛围。所以我们看到为什么在美国，我们最近一直在讨论Wework、联合办公，实际上都是在组建社群，通过社群把这一群人更有效的联合在一起，社群再造才是给空间赋予经济价值重要的来源。

连接和交互这里面需要空间，也需要精神性的连接体，更需要我们说空间的场景的再造，所以说当网络是一个节点的时候，孤立的是没有价值的，当我们能够把各种节点通过空间和内容联系在一起这力量是巨大的，我们想我们过去传播一个东西，实际上是一个单点，比如通过买中央电视台时段的宣传，通过大的广告获得更大的客户群。但是今天我们组建发现IP群，它的传播力远远超过买一时段的广告，所以今天能不能创造IP，找到IP跟组建IP群是我们今天做空间产业非常重要的内容和抓手。

过去一年，我们从联合办公逐渐走向联合社区的时候，我们注意这三点，一个是创造力，第二个是存在感，第三个能不能带来幸福感。这三个点里面又分了六个比较大的主题，新鲜感成长感、安全感、重要感和连接感、共享感，当IP打造精神组合体之后企业将和用户形成护城河式的深度联合关系，我们在这六点上都能找到空间运营上面的具体的案例。

比如说新鲜感跟成长感，在空间社群里面有点像我们把学校的社会组织关系，延伸到城市的生产关系跟城市的生活关系，我们联合办公里面经常可以感受到，不同的专业，不同的领域，不同的企业不同的组织方式下的人，能够通过一个空间的重新的组合，让他们产生新的社群关系跟人之间的连接关系。

安全感和重要感可以在空间里面可以相互背书，互相被依靠、互相被需要。我们在过去这一年里头做了很多试验，比如说优客工厂入驻一千家企业里面，我们寻找到了11个用户量超过2千万的企业，11个企业为其他的企业塑造了各种各样的价值，比如说他们的流量，被其他企业使用，给其他企业带来新的福利，以及他们相互之间的推广和背书，所以我们看到连接感和贡献感是在新的社群里面具有重要的吸引力。

二房东可以盈利，做了一个项目三个月开业就盈利了

在用户群之上，会产生和倒逼出来新的商业模式，比如说我们C2B的模式，我们最近做一些尝试，当企业拥有了社群之后，跨界衍生的能力不断的增强，即使跨界也不需要亲历亲为的倒逼供应链，这一些东西其实对产品和服务进行反向的采购，这在我们社群组织里面我们最近在采用这样的模式。

用户的核心关注点是什么？我们说原来的空间，我们在买一个房子的时候，我们叫客户，其实今天都是空间的用户，当客户变成用户的时候，他们关注点什么，我们看到最近一些在空间利用上，一些较未成熟的案例U+国际社，我们跟他们采访的时候他们用户最核心的价值和优势是获得安全感、归属感和标签化。

当谈到桌子不是重点，重点是你跟谁坐在一块；我们谈联合居住社群床不是重点，重点是跟谁睡在一起。我们最近在旧金山在伦敦，在特拉维夫在日本寻找了四个对标项目，东四共享际的公寓只变成了睡觉的地方，而所有的空间都是你的客厅，都是你会客的地方，你学习的地方，都是你交友的地方和工作地方。所以当一栋房子里面所有的功能被共享的时候，其实居住的方式在发生着潜移默化的变化。

当然有机会可以去看一下，我们第一个空间的综合性产品共享际，我们在北京东四胡同里面改造了酱油厂，这北京是属一属二的网红的目的地，这里面所有的商户全部是自带流量的IP，我们有六个商户五个都是用户量超过一千万以上的IP，他们在IP跟IP杂交在一个空间的时候，读书的社群变成了美食孵化器的客户群，美食客户群变成了读书社群的客户，所以每天在这空间里面，你可以看到无穷的活动组织再造，我们以前做商业地产最头疼找不到客户，现在改造完了以后人满为患，在楼上我们居住的空间里面，其实我们营造了一级的居住空间跟二级居住空间，所有的房子其实只是用来睡觉，所有的公共活动社交活动全部都在空间里被共享，所以这样的一解决的效率问题，第二汇聚的是社群。北京、上海未来会做一系列以社群和IP为主体的空间内容再造体。

这项目我们做了三个月就盈利了，这也是让我非常的惊喜一件事情。其实二房东可以盈利，我们在过去一年老在争论，二房东是不是可以盈利，我们做了一个项目三个月开业就盈利，这项目一个月11900多个人次到访跟消费，这是一个非常可怕的数字一个月之内。97个各种各样的团体。一共组织了大概177场活动，就是这样一个3千平米的地方。所以我们说传统大的购物中心，我就在跟他们谈，不是没有人来消费是客户群变化了。其实未来你能找到新的聚集体的时候，空间仍然是非常有用的。

是不是能够在空间里头赋予新的场景设计，是不是能够在空间创造新的内容价值，是不是能让空间塑造具有人格化的品牌的产品，这三点大家记住，这是未来我说在生活方式里创业，无论是空间创业、体育创业还是别的创业里面非常重要的内容，就是你能不能创造人格化的产品。

大家看一下这是我们内部的场景，当工作、当吃喝玩乐、当睡觉混杂在一个空间里的时候，你会发现这个社群制造出来新的一帮人，当你找到人群聚集的时候你完全不担心生意从哪来。

我们说去年我谈到这几个主题是谈联合办公，今天我们谈联合社区的时候，我再重复这两句话，一个我们说探索今天新商业社交的新路径，记住这四点就好，我们说体验、连接、社群跟大数据。

这是定义联合办公和联合社区的四角坐标，同时我们说为什么空间能够塑造超级的商业IP有五个大的方面，大家可以去尝试。一个是你是不是能够塑造一个具有独特内容能力的空间。联合办公是一个具有最内容的空间，我们当每入驻一家企业我们就多了一个内容，如果邓亚萍入驻就是多了一个体育内容，所以联合的内容会塑造出无穷的商业价值，这是联合空间里面最有意思的事情，我们有一批各个领域自己创造力IP在我们空间里的时候，其实它的自带的话语释能非常大，高效的流量变现，我们其实在联合办公APP平台上现在有很多人卖东西，其实我们的上面物理用户就是2万多人，但是背后我谈到1千家公司，这1千家公司超过1千万用户有11个，所以背后的流量被利用，就是能不能作为一个流量的入口，让各种各样的销售、商业的交换以及撮合交易在平台上进行搭载。

持续化的人格演义，这是我刚才谈到人格化的场景在空间里产生很有意思的一件意思，当然联合办公也好、联合居住社区也好，未来的数据沉淀会产生非常大的价值。我谈一个我们同行Wework，实际上它是美国的情报部门的企业信息征信平台，以及个人的信息背书征信平台，所以这里面我谈到的说未来这一些平台沉淀出来大量的大数据，实际上会产生出很多新的衍生品。

刚才谈到这四点里面，其实我们谈的就是说你的产品的生活方式的是不是能够让用户产生体验，体验为王是四角坐标里面最重要的一点就是体验。而体验是不是能够被感知，体验能不能超预期，这一些可能讲起来很抽象，大家可能去真正用的时候，你会感受到它无穷的魅力。

我们今天在座还有好几个做联合办公空间的从业人员，实际上我们做这行业之后我们都有一个大的感觉，其实很多人在被教育，体验过这样的工作方式之后很难回到独立的办公空间里去了，问题是你的产品能不能被感知，能不能超预期。

另外一个就是我们想社群的运营是非常非常重要的，做任何一个空间产品，运营社群是极度重要的，社群的运营上非常重要的四个。人格化品牌、孵化小众社群、制造流行文化、定义生活方式。

优客工场我们做到现在一年半，我们现在全国54个签约的厂地，使用者现在超过了2万多人，我们现在开始走向新加坡、走向美国、走向国际，这是一个非常通俗的连锁店的业务，但是它背后其实更重要的是人，是它的使用者。在联合办公之后，我们又制造了共享际的产品，我们希望把居住把线上的IP线下化，进一步加入到空间的丰富度和空间的厚度里面来。

最后跟大家简单展示一下盈利结构：无论从空间的出租，到方案的输出，到连锁店的运营到加盟，到产品的经营跟资产的经营，到社群的连接和共享的收入，最后到人格价值的输出上，其实未来的空间的产品再造和经营结构实际上是一个非常多层次多元化的收入结构所构成的。

所以我们最后说其实城市空间的属性和城市空间产品再造，必须要照应城市跟人的变化的需求。最终落脚到精神跟情感，这是我们觉得在未来的城市150万亿存量资产上，不断的制造出共享的新产品非常重要的精神指标，就是说能不能落脚到精神和社会需求上这是非常重要的。

所以我们在从联合办公出发到做联合社区、联合居住空间的时候，我们一直有一个坚定的口号，我们希望我们做的东西是为了能够让平行世界的人能够相互遇见，这是互联网时代大量谈人的力量，大量谈链接和交互的时候，物理空间迎来的非常重要的改良和变革的机会。