来源：苏宁财富资讯
作者：苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任 黄志龙
无论是刚参加工作的大学生，还是异地工作的职场老司机，在大城市生存的第一个问题就是居所问题。或许大多数人的建议是“先租后买”，但散户化的租房方式，使得租户利益难以得到保障，租房体验之差，也让许多在大城市打拼的人群心有余悸。
一个值得注意的现象是――2017年以来，住房租赁市场面临前所未有的发展机遇，中央和地方政策创新层出不穷，企业和金融机构的积极性也空前高涨。
可以预见，在以下五方面动力和趋势的影响下，租户的居住体验差难题有望得到根本解决，“只租不买”或许可以成为大城市居民的选项之一。
第一，机构和企业将成为租赁住房的重要供应主体。
当前我国住房供应总量并不欠缺，但租房的居住体验却远远低于自有住房的居住体验，其根源在于租赁住房的散户化现状。
根据克而瑞地产研究院发布的2018年一季度最新数据，全国出租房源有97.5%由个人提供，机构渗透率仅为2.5%。即便是一线城市，机构化的住房租赁企业渗透率也不足10%。
相反，发达国家租赁市场的机构渗透率却在30%以上。机构渗透率过低造成了一系列问题：房屋质量参差不齐、物业管理不善导致租户体验较差；房源散户化使市场监管难度加大，租户利益难以得到保障，同时给不良中介或二房东提供了寻租空间（参见下图）。在此背景下，大力发展租赁市场，改善租户居住体验，机构化渗透率势必有大幅提升的趋势。
第二，集体土地大规模入市将大幅降低租赁住房土地成本。
2017年8月，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，这意味着租购并举的房地产政策与农村土改两大政策的深度融合。该政策一方面将有助于增加租赁住房供应，降低租赁住房土地成本，推动租赁市场规模化发展；另一方面有助于扩展农村集体土地用途，增加集体经济组织和农民增收的渠道。
以北京为例，2017年11月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，政策出台后的2017年完成供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米和50万套。
上海则是除了加快集体土地供应外，还向地方国企定向供应租赁房土地，2017年以来已出让21块租赁用地，总建筑面积达144万平米，这些地块基本由张江高科等上海地方国企拍得。
此外，在杭州、深圳等租赁房需求较大的城市，在老城改造过程中重点向租赁房供应低价土地，也为租赁住房提供了土地弹药。
第三，存量房改造为租赁住房提供了另一重要供应渠道。
除了增量部分，租赁房供应还将充分挖掘存量房资源，这也为当前交易基本被冻结的空置商办、公办物业寻找新的出路和市场机遇。
近年来，已经积累丰富经验的大型中介或房企，通过改造城区老旧厂房，签订10年以上长期租约来获得整体物业运营及改造权，通过装修改造实现分拆出租，化整为零，凭借设计精巧、现代的小户型公寓来吸引青年租户。
相比以购买土地自建租赁住房建设模式，这种模式能大量节省前期土地支出，开发周期短、投入少，能较快地实现租金回流，收回成本。
第四，商业银行将为租赁住房开发提供充足的信贷资源。
住建部2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出，“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持”。
各大商业银行快速行动，据不完全统计，截止今年4月末，各大商业银行对租赁住房企业或行业承诺的授信规模高达3.17万亿元，主要集中在住建部明确的12个人口净流入城市，参与建设主体为政府平台、国企或大型房企等。
例如，北京市共获得工商银行、中信银行、农业银行、国家开发银行等资金高达9500亿元，上海、广州、深圳、重庆、佛山和东莞等城市也都获得大规模的银行授信，合作企业既有碧桂园、万科、龙湖等民营房企巨头，也有保利地产、华润置地、首创置业、北京城建、上海城投、上海张江等央企和地方国企。
第五，CMBS、REITs等资产证券化工具将吸引社会资金参与住房租赁市场。
除了商业银行的信贷资源，租赁住房企业还需要寻找其他的资金来源，资产证券化成为他们的不二选择，其中CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是这种资产证券化的主要方式。
今年4月25日，证监会和住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确证券化产品的发行条件为“物业已建成并权属清晰”和“物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流”，同时提出资产证券化的优先地区和企业是“大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市”。这些城市主要有北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等14个城市。可以预见，租赁住房的资金筹集和盘活的方案将是：商业银行向专业化住房租赁企业提供贷款，待租赁物业符合前述资产证券化产品（CMBS）发行条件后，通过资产证券化方式，吸引社会资金或其他养老、保险等机构资金，盘活租赁物业资产，偿还银行贷款，形成租赁住房资金流闭环。
另外，最近一年已屡屡被提及的REITs（房地产信托基金）也是租赁住房资产证券化的重要工具。REITs关键要点有：通过资金的集合,为中小投资者提供投资于房地产行业的机会；专业化管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
综合来看，房地产市场正面临数十年未有之变局，特别是租赁住房市场的快速发展，将成为解决人口流入较为集中的大中城市解决居住需求的主要途径之一。加上“租售同权”政策在大多数城市逐渐落地，租还是买，或许不再是普通家庭纠结的难题。
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